租房租到违章搭建，装修损失怎么算？

生活中常会遇到一些房屋租赁问题

该如何进行法律风险防范？

今天，我们一起来看看

租房租到了违建无证房屋

合同双方的利益如何平衡

林小姐与陆先生签订《房屋租赁合同》，约定林小姐承租位于青浦区某楼栋的一楼电梯间以及一、三、四楼房屋，租赁期限自2015年5月19日起至2034年2月28日止。

2019年8月

林小姐接到通知

房屋的四楼为违章搭建

现已经被拆除

双方协商赔偿事宜未果，林小姐诉至法院要求陆先生赔偿损失。

林小姐诉称

其进场装修后正常营业至2019年8月，系争房屋四楼违章搭建的45个房间已于2019年9月被拆除，根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，因甲方原因导致合同无效或者解除的，甲方应当赔偿一切损失，违约金或者装修损失按照每个房间3万元计算。

因此，林小姐主张《房屋租赁合同》无效，要求陆先生赔偿损失76万余元。

陆先生辩称

系争房屋四楼为超规划建造，其余房屋为合法建造，因此，双方签订的租赁合同中有关四楼的部分无效，相应的违约金条款及赔偿条款也不发生效力。

另，林小姐主张的赔偿金的金额不予认可，房屋装修随使用年限发生相应折损，折旧部分应当予以扣除。

林小姐主张的各项损失法院是否支持？

法院经审理认为，系争房屋四楼无合法审批建造手续，因此双方签订的《房屋租赁合同》涉及四楼部分无效。

林小姐明知系争房屋四楼为违章房屋，仍承租系争房屋并装修经营，双方均有过错。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

案件中，系争房屋四楼已经拆除，根据双方的过错程度，酌情判定陆先生赔偿50万元。

日常生活中，租赁合同中无合法审批手续的部分应当认定为无效，但不影响合同其他部分的效力。

一方面，对于租赁合同中的无效部分自始没有法律约束力，涉及无效部分的违约金条款也不发生法律效力，但并非表示出租人无需承担任何法律后果。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

另一方面，租赁合同的有效部分应当继续履行。

需要提醒大家的是：承租人在签订租赁合同前，应当查明该建筑是否具有合法审批手续，如承租人明知该部分建筑未获得合法审批手续而租赁的，应当认定为对该无效合同存在过错，并分担该过错导致的损失。

主审法官 | 陈菊芳

撰稿 | 朱程飞

编辑 | 朱晶晶

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