租房租到违章搭建,装修损失怎么算?
生活中常会遇到一些房屋租赁问题
该如何进行法律风险防范?
今天,我们一起来看看
租房租到了违建无证房屋
合同双方的利益如何平衡
林小姐与陆先生签订《房屋租赁合同》,约定林小姐承租位于青浦区某楼栋的一楼电梯间以及一、三、四楼房屋,租赁期限自2015年5月19日起至2034年2月28日止。
2019年8月
林小姐接到通知
房屋的四楼为违章搭建
现已经被拆除
双方协商赔偿事宜未果,林小姐诉至法院要求陆先生赔偿损失。
其进场装修后正常营业至2019年8月,系争房屋四楼违章搭建的45个房间已于2019年9月被拆除,根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》,因甲方原因导致合同无效或者解除的,甲方应当赔偿一切损失,违约金或者装修损失按照每个房间3万元计算。
因此,林小姐主张《房屋租赁合同》无效,要求陆先生赔偿损失76万余元。
陆先生辩称
系争房屋四楼为超规划建造,其余房屋为合法建造,因此,双方签订的租赁合同中有关四楼的部分无效,相应的违约金条款及赔偿条款也不发生效力。
另,林小姐主张的赔偿金的金额不予认可,房屋装修随使用年限发生相应折损,折旧部分应当予以扣除。
林小姐主张的各项损失法院是否支持?
法院经审理认为,系争房屋四楼无合法审批建造手续,因此双方签订的《房屋租赁合同》涉及四楼部分无效。
林小姐明知系争房屋四楼为违章房屋,仍承租系争房屋并装修经营,双方均有过错。根据法律规定,承租人经出租人同意装饰装修的,租赁合同无效时,已经形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
案件中,系争房屋四楼已经拆除,根据双方的过错程度,酌情判定陆先生赔偿50万元。
日常生活中,租赁合同中无合法审批手续的部分应当认定为无效,但不影响合同其他部分的效力。
一方面,对于租赁合同中的无效部分自始没有法律约束力,涉及无效部分的违约金条款也不发生法律效力,但并非表示出租人无需承担任何法律后果。
合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
另一方面,租赁合同的有效部分应当继续履行。
需要提醒大家的是:承租人在签订租赁合同前,应当查明该建筑是否具有合法审批手续,如承租人明知该部分建筑未获得合法审批手续而租赁的,应当认定为对该无效合同存在过错,并分担该过错导致的损失。
主审法官 | 陈菊芳
撰稿 | 朱程飞
编辑 | 朱晶晶
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